Passoire thermique : faut-il l'acheter et la rénover?
Alors que les prix de l’immobilier restent élevés, les logements classés avec un diagnostic de performance énergétique F ou G, appelés « passoires thermiques » bénéficient d’une décote à l’achat suscitant l’intérêt de certains acquéreurs. En effet, leur prix plus abordable, combiné aux aides à la rénovation énergétique, en font une opportunité patrimoniale et financière à ne pas négliger…. A condition de réaliser des travaux qui permettront à la fois un gain de confort, des économies d’énergie, mais aussi une valorisation du bien à court et moyen terme. Voici les conseils et recommandations de la plateforme de travaux illiCO travaux, spécialiste du courtage en travaux et du suivi de chantier.
Des biens décotés jusqu’à 20 % : un levier d’achat stratégique
En France, en 2024, 15 % des logements anciens vendus étaient classés F et G, et même 31 % à Paris (source : Notaires de France)… En moyenne, d’après les Notaires, ces biens sont vendus avec une décote de 20 % en moyenne par rapport à un bien avec un DPE D et même jusqu’à - 25 % en Nouvelle Aquitaine par exemple. Une différence de prix significative dans un contexte où la capacité d’emprunt des ménages a reculé d’environ 20 % depuis 2021 en raison de la hausse des taux. « En investissant dans un bien à rénover, on peut compenser la perte de pouvoir d’achat immobilier tout en créant de la valeur grâce à la rénovation énergétique. C’est une approche intelligente, à la fois économique et durable » explique Thierry Abriat, directeur général de illiCO travaux.
La rénovation énergétique : un véritable investissement patrimonial
En améliorant la performance énergétique de son bien, on agit à la fois sur la valeur, la durabilité et l’attractivité de son patrimoine immobilier. Investir dans l’isolation, un chauffage performant ou la ventilation d’un logement ne doit ainsi par être perçu comme une simple dépense mais aussi comme un moyen de valoriser son patrimoine. « Une rénovation énergétique bien pensée crée de la valeur à tous les niveaux : économique, technique et patrimonial. Elle transforme un logement énergivore en un bien pérenne, recherché et conforme aux standards de demain » se projette Thierry Abriat.
Ainsi les bénéfices d’une rénovation énergétique vont bien au-delà des économies sur la facture :
Valoriser et sécuriser son bien immobilier
Un logement mieux isolé et équipé d’un système de chauffage performant obtient un meilleur classement au DPE, ce qui a un impact direct sur sa valeur de marché.
- À la revente, la différence peut atteindre jusqu’à 25 % entre un bien classé D et un bien classé F ou G, et dépasser 30 % entre un bien classé A/B et un logement énergivore.
- À la location, la rénovation devient une condition sine qua non : les logements G sont déjà interdits à la location et les logements F le seront en 2028.
Rentabiliser son investissement dans le temps
Une rénovation énergétique bien conçue permet de réduire la consommation d’énergie de 30 à 60 %, selon le niveau de performance atteint. Ces économies récurrentes viennent ainsi amortir progressivement le coût des travaux et améliorer le confort de vie au quotidien.
L’investissement est d’autant plus rentable qu’il bénéficie d’aides et financements publics, souvent cumulables, bien que désormais plus limités en ce qui concerne MaPrimeRénov’.
- MaPrimeRénov’, accessible aux propriétaires occupants et bailleurs ;
- Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) ;
- Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ;
- TVA réduite à 5,5 %, exonération de taxe foncière pendant deux ans dans certaines villes
- Et pour certains investisseurs, dispositif Denormandie ou déficit foncier doublé pour les années 2023 à 2025.
« La vraie difficulté pour les particuliers, c’est de comprendre à quelles aides ils ont droit », explique Thierry Abriat. « Nos agences accompagnent chaque client dans la recherche et le montage des aides. C’est une partie essentielle de notre mission. »
Protéger le bâti et prolonger sa durée de vie
Une isolation efficace et une ventilation adaptée limitent les phénomènes d’humidité, de condensation et de dilatation thermique. Résultat : moins de pathologies du bâtiment, moins de travaux dans le futur et une meilleure conservation de la structure sur le long terme.
Anticiper les évolutions à venir
Les performances énergétiques sont désormais au cœur des politiques publiques et des stratégies immobilières. Banques, assureurs, investisseurs: tous intègrent aujourd’hui le critère énergétique comme un élément majeur d’évaluation de la valeur d’un bien.
Dans le même temps, les réglementations vont continuer de se durcir : obligation d’audit énergétique lors des ventes, interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores, durcissement des seuils du DPE et des conditions d’accès au financement.
Mais au-delà de ces contraintes, différer les travaux coûte toujours plus cher : un bâti mal isolé se dégrade plus vite (humidité, infiltrations, ponts thermiques, fissures), ce qui alourdit les futures réparations. À cela s’ajoute l’incertitude sur le coût de l’énergie, dont l’évolution reste structurellement haussière à moyen terme.
Autrement dit, attendre pour rénover, c’est payer plus cher au final, en énergie gaspillée mais aussi à cause de la dégradation du bien.
« Chaque année perdue, c’est du confort en moins, de la valeur qui se dégrade, et des travaux plus lourds demain », souligne Thierry Abriat. « La rénovation énergétique n’est plus une option, c’est une évolution structurelle du parc immobilier français. Isoler, moderniser, mieux chauffer : ce sont des choix intelligents pour le confort d’aujourd’hui et la valeur de demain. La rénovation ne doit pas être perçue comme une charge mais comme une stratégie patrimoniale »
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