La copropriété horizontale : intérêt, avantages et inconvénients

Copropriété horizontale, de quoi parle-t-on vraiment ?

Quand une maison fait partie d'une "résidence", elle peut être soumise au régime de la copropriété "horizontale", qu'il ne faut pas confondre avec celui d'un lotissement, dont le statut et les règles de fonctionnement sont différentes. Dans une copropriété horizontale, chacun possède en propre sa maison mais n'a que la jouissance privative et exclusive du terrain attenant. Les copropriétaires ont le droit d'utilisation des espaces communs (pelouse, partie arborée, clôture de résidence) et surtout de la voirie, et ils en partagent les charges (entretien, travaux d'aménagement, gestion quotidienne) en proportion de leur terrain. Ces parties communes sont gérées par un syndic, bénévole ou professionnel. Un accès commun, souvent doté d'un portail sécurisé et automatisé, protège et donne accès à la copropriété qui peut être clôturée et gardiennée. Il en résulte une meilleure sécurité. Cette organisation peut apparaître pour certains comme une contrainte et un obstacle à l'acquisition. 

Fonctionnement : règles, charges et obligations

La copropriété horizontale repose sur un règlement de copropriété et généralement un cahier des charges. Ces documents fixent les droits et obligations de chacun : entretien, travaux, usage des parties communes, règle de construction et de modifications du bâti, des clôtures. Les décisions sont prises en assemblée générale, selon des règles de majorité absolue, définie par la loi. Les copropriétaires doivent s’acquitter de charges, variables selon les équipements communs. Toute modification de la maison supposant une déclaration préalable de travaux passe par une autorisation préalable à la majorité de la copropriété. Même chose pour les clôtures et portails.

À retenir :

• Charges partagées pour l’entretien et les réparations des parties communes

• Décisions collectives parfois longues à trancher

• Contraintes architecturales (clôtures, extensions, couleurs de façade, matériau de couverture, etc.)

Avantages et inconvénients pour la revente

Sur le marché immobilier, la copropriété horizontale peut être perçue de manière ambivalente. Côté avantages, elle rassure certains acheteurs grâce à un cadre structuré, éventuellement sécurisé et à l’entretien mutualisé des espaces communs. Les quartiers de ce type sont souvent harmonieux, diversifié et bien entretenus, ce qui soutient la valeur du bien.

En revanche, les charges de copropriété, les litiges potentiels ou les restrictions peuvent freiner des acquéreurs en quête d’indépendance totale. Le fait de ne pas être pleinement propriétaire de son terrain peut aussi être perçu négativement par un acquéreur. Lors d’une revente, la transparence sur les charges, les procès-verbaux d’AG et les travaux à venir sont essentiels pour éviter toute négociation à la baisse.

Comment sortir d’une copropriété horizontale?

Il est possible, sous certaines conditions, de sortir du régime de copropriété individuellement ou collectivement. Cela passe généralement par une dissociation des parties communes ou le transfert et la rétrocession de celles-ci à la commune. Bien sûr l'accès à la voirie devient publique. La démarche nécessite :

• l’accord des copropriétaires à la majorité absolue des copropriétaires : présents, représentés et absents en assemblée générale ;

• une modification des actes juridiques avec souvent intervention d'un géomètre ;

• l’intervention d’un notaire et parfois de la commune ;

Cette solution peut alléger les contraintes et faciliter la revente, mais elle reste complexe et rarement rapide.

Un choix à anticiper avant d’acheter

Acheter en copropriété en copropriété horizontale n’est ni un avantage ni un inconvénient absolu. Tout dépend du profil de l’acheteur, du niveau de charges et de la qualité de gestion. Une analyse attentive des documents et du fonctionnement réel de la copropriété reste la clé pour investir — et revendre — sereinement.