La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique associant au minimum 2 personnes (associés) qui détiennent des parts sociales au prorata de leur apport respectif dans la société. Sa vocation est de gérer le patrimoine immobilier de celle-ci. Elle permet de constituer et de gérer un patrimoine de façon souple et de bénéficier d'une fiscalité intéressante, notamment en matière de succession. C'est donc une formule souvent pratiquée de façon familiale .
Elle se constitue comme une société commerciale, avec ou sans l'aide d'un juriste et commence par l'élaboration de statuts spécifiques ou standardisés à partir de modèles-type que l'on trouve facilement sur internet. Outre la formulation juridique du document, qui stipule les règles de fonctionnements de la société (et notamment l'étendue des pouvoirs du Président), les statuts comprennent :
– le nom et prénom du gérant (majeur) désigné par les associés ;
– l'adresse du siège social (souvent celle du gérant);
– le nom et la signature de tous les associés (qui peuvent être mineurs, représentés par leur parents ou tuteur);
– les règles de vote et de majorité;
– les statuts doivent être publiés dans un journal d'annonces légales;
– l'inscription doit être faite au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du Tribunal de Commerce.
Une SCI fonctionne comme n'importe quelle société commerciale, avec des assemblées générale régulièrement convoquées en fonction des statuts, qui précisent :
– l'étendue des pouvoir du Président;
– les règles d'agrément d'entrée de nouveaux associé ou de sortie des associés;
– les règles en cas de vente ou d'échange de parts.
Ces points clairement définis et indiqués, la SCI immobilière fonctionne comme n'importe quelle société avec réunion de l'assemblée générale à date définie, déclaration fiscale annuelle si la société encaisse des loyers, une déclaration 2072 S-SD si la société ne perçoit pas de loyer et si les associés ne touchent aucune rémunération (cette déclaration se fait l'année de la constitution de la société, sans obligation de la renouveler.
La SCI Immobilière présente un certain nombre d'avantages :
– simplification des de gestion du bien immobilier;
– pas d'unanimité mais la majorité simple pour les décisions, pas comme dans une indivision;
– avantages fiscaux, notamment l'exonération des plus-values au bout de 22 ans;
– possibilité pour les associés de faire des donations successives (tous les 15 ans) ouvrant droit à des abattements sur les droits de succession);
– la possibilité de bénéficier d'emprunts à taux zéro, d'utiliser un plan d'épargne logement (normalement réservé aux personnes physiques);
La SCI immobilière présente aussi des inconvénients :
– les formalités de constitution et leur coût (il est préférable de faire appel à un juriste);
– formalisme du fonctionnement selon les statuts;
– responsabilité individuelle indéfinie des associés en cas de dettes de la société;
– comptabilité et gestion en cas de revenus;
Quand une SCI immobilière réunit les membres d'une même famille, on parle de SCI "familiale" :
– elle ne peut pas faire d'actes commerciaux;
– elle vise à l'optimisation de la gestion du bien et à faciliter la succession du bien immobilier;
– elle vise aussi à faciliter les relations entre les membres (éventuellement héritiers);
– elle évite la parcellisation du patrimoine familial;
– elle facilite la cession du patrimoine aux héritages parents-enfants, parents-donateur, conjoint survivant, etc., avec des droits de mutation allégés.
Nota : cet article ne constitue pas une information juridique exhaustive. Nous vous recommandons de faire appel à un juriste, avocat spécialisé ou notaire pour tout conseil et accompagnement dans ce domaine.
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