Les litiges sur les charges locatives sont parmi les plus fréquents entre propriétaires et locataires. Les particuliers ont du mal à avoir des explications claires et la justification de ces frais, que le propriétaire (généralement une agence ou un syndic) ont du mal à justifier. Erreurs de calcul, frais injustifiés, documents peu clairs voire sans justification légale. La loi est pourtant claire et permet la justification la vérification, la contestation éventuelle et la possibilité de recours juridiques efficaces. Encore faut-il avoir les bon arguments pour discuter avec des interlocuteurs souvent mieux armés que vous.
Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont strictement encadrées par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Ce texte fixe une liste exhaustive des dépenses pouvant être répercutées au locataire.
Sont notamment concernées :
Les travaux importants, la rémunération du syndic ou de l'agence gérant le bien, et les réparations liées à la vétusté du logement sont, en revanche à la charge exclusive du bailleur. Toute facturation dans les charges des frais de ce type constitue un motif légitime de contestation de la part du locataire.
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 oblige à une transparence totale de la part du bailleur ou de son gestionnaire sur les charges.
Le locataire peut exiger :
Sans justificatifs ou en cas de calcul flou, les charges peuvent être légalement contestées.
Plusieurs situations ouvrent droit à un recours :
Ces irrégularités sont couramment reconnues par les tribunaux.
La démarche commence par une lettre de contestation en recommandé, rappelant les textes applicables. Si le bailleur refuse, le locataire est en droit de saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC).
Si le litige n'est pas réglé au niveau de la CDC, c'est le tribunal judiciaire qui est est compétent. Le juge peut ordonner le remboursement des sommes indûment perçues et sanctionner le non-respect des obligations légales.
Contester les charges locatives n’est ni risqué ni conflictuel : c’est l’exercice d’un droit fondamental du locataire. Une vérification rigoureuse permet d’éviter les abus et de rétablir une facturation conforme à la loi.
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