Reconstruire une ruine : conditions à remplir

Une construction en ruine peut-elle toujours être reconstruite et redevenir une maison d'habitation? On peut être tenté de le penser et avoir la mauvaise surprise de se rendre compte que ce n'est pas autorisé après y avoir investi des sommes conséquentes, malgré un coût d'acquisition attrayant.

Qu'est-ce qu'une "ruine"

Il faut distinguer les bâtiments qui se sont dégradés avec le temps et le manque d’entretien et ceux qui ont été victimes d’un sinistre, par exemple une tempête ou un incendie. Si ces derniers peuvent être reconstruits ou restaurés sans problème, à l’identique, sans permis de construire, il en va autrement des premiers, le plus souvent situés à la campagne, en milieu rural, dans des zones agricoles, qui sont par définition non-constructives, sauf pour les activités agricoles. L'obtention d'un permis de construire sera très difficile, voire impossible à obtenir, de même, bien sûr que le raccordement aux réseaux (eau, électricité, gaz et raccordement sanitaire en cas de d'assainissement collectif (tout-à-l'égout).

Il n'existe pas de définition légale de la ruine. À une question écrite posée au Gouvernement par  un sénateur (2012), celui-ci  s'est vu répondre : "Il n'existe pas de définition positive de la ruine (...).  On ne trouve que des jurisprudences de la Cour de Cassation assez floues comme " une construction qui ne comporte qu’un seul mur et des fondations" ou encore un bâtiment dont il ne reste que "un cinquième des murs et dont la moitié de sa toiture est détruite". 

Néanmoins, un bâtiment qui aura conservé l’essentiel de ses murs porteurs et de sa toiture ne sera généralement pas considéré comme une ruine. C'est le cas si, en plus, il bénéficie des VRD autrement dit d’une voirie et des réseaux divers, eau, électricité, éventuellement un raccordement au tout-à-l’égout. Pour que le bâtiment soit restaurable, il vaut mieux qu'il présente un intérêt « architectural et patrimonial ».

Le pouvoir du maire sur les ruines

Ce sont finalement les maires qui ont la haute main sur la possibilité ou non de « relever », c’est-à-dire de reconstruire une ruine. Mieux vaut aller à la mairie pour en discuter. Un permis de construire est, par exemple, indispensable chaque fois qu’il faut remettre un toit sur un bâtiment en ruine. Ne vous contentez pas d’un accord oral, car les maires peuvent changer au gré des élections et leur successeur n’est pas toujours d’accord avec ce qu’aura laissé faire son prédécesseur. Vous pouvez aussi directement tenter votre chance via une demande d'autorisation préalable de travaux ou directement un permis de construire (après avis du maire) qui peut être demandé avant acquisition  (cela peut constituer une clause suspensive dans un compromis de vente).

Ruine en milieu agricole

Notez que si votre ruine se trouve en secteur agricole, il faudra aussi certainement obtenir le changement de destination. Et là… c’est la SAFER (la société d’aménagement foncier et d’aménagement rural) qui est compétente : c’est loin d’être gagné si les terres entourant la ruine viennent à intéresser un agriculteur, qui bénéficiera d'un droit de préemption (exercé par la SAFER).

 

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