Dans les immeubles collectifs, l'installation d'un véranda sur un balcon ou sur une terrasse alimente souvent un débat entre les copropriétaires. A priori, l’idée d’agrandir son espace de vie en fermant un balcon sous forme de véranda semble séduisante, surtout dans un contexte d’urbanisation accrue et de recherche de confort et d'espace. Mais sur le plan juridique et réglementaire, la question est loin d’être anodine.
Les balcons font partie intégrante de l’immeuble : on les considèrent soit comme des parties privatives, soit comme des parties communes à usage privatif. bien que leur structure appartienne au gros-œuvre de l’immeuble. Toute modification de cette composante extérieure de la construction a un impact direct sur l’architecture de l’immeuble et, de ce fait sur les droits des autres copropriétaires, comme sur le droit moral de l'architecte.
En copropriété, le règlement de copropriété est la première brique juridique à examiner. Il peut définir très précisément ce qui est autorisé ou non sur les balcons et façades. Dans de nombreux cas, ce document interdit expressément la pose de structures susceptibles d’altérer l’harmonie extérieure de l’immeuble, comme des vérandas ou des fermetures permanentes de balcons — au même titre que les canisses, brise-vue ou stores qui modifient l’apparence collective des façades. Si tel est le cas, l’assemblée générale doit préalablement autoriser une modification du règlement pour permettre ce type de travaux.
Dans une copropriété, toute transformation qui touche à l’aspect extérieur de l'édifice ou bien à la structure-même de l’immeuble, passe l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. La demande doit être inscrite à à l'ordre du jour. Le vote est le plus souvent à la majorité qualifiée (double majorité ou même unanimité selon les cas), comme le prévoient la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Sans cet accord, si le copropriétaire passe outre l'avis de l'AG, il s'expose à une annulation des travaux et à une remise en état d'origine, à ses frais, avec démolition de la véranda. Il y aura toujours un voisin récalcitrant ou envieux, pour saisir le syndic...
En pratique, il est difficile d'obtenir un tel accord car une véranda installée sur un balcon modifie forcément l’esthétique de la façade; Elle peut augmenter la charge sur le balcon ou la terrasse, et elle soulève des questions d’entretien. Son ancrage peut nuire aussi à l'étanchéité du balcon. De ce fait, les assemblées générales refusent ce genre de projet, au motif qu'une véranda nuirait à l’unité architecturale de l’immeuble.
Même si le règlement de copropriété, est muet sur l’installation d’une véranda sur un balcon ou une terrasse, une telle implantation est soumise à autorisation d’urbanisme. Une véranda fermée génère forcément de la surface de plancher ou d’emprise au sol nouvelle. D'où la nécessité au minimum d'une déclaration préalable de travaux (au-delà de 5 m2 au sol) ou d'un permis de construire qui devra être déposé en mairie. Déclaration ou permis dépend de la surface créée et des règles du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune : en zone urbaine couverte par un PLU, par exemple, une déclaration préalable pourra suffire pour de petites surfaces, de 5 m2 à 20 m2 créés. En revanche, un permis de construire devient nécessaire au-delà de ce seuil. Il est toujours prudent de se renseigner auprès du service de l'urbanisme de la commune. Si la véranda risque d'être visible de l'extérieur, la notion esthétique prévaudra. Encore plus en secteur protégé !
À supposer que l'accord de la copropriété soit donné, cela ne dispensa pas d'engager cette démarche administrative reste indispensable. Sans elle, le projet pourrait être déclaré illégal par l’autorité administrative, ce qi expose le copropriétaire à des sanctions, voire à une obligation de démolir la structure.
Outre l’aspect légal, le propriétaire qui réalise une véranda sans respecter ces étapes prend plusieurs risques : remise en état forcée, pénalités, remise en cause de la couverture d’assurance pour la partie réalisée sans autorisation, et tensions avec les autres copropriétaires. L’enjeu dépasse donc la simple amélioration du confort individuel : il touche au respect des règles communes et à la préservation du patrimoine collectif.
Vérifier les clauses du règlement de copropriété concernant la modification des balcons et de la façade.
Faire réaliser une étude technique pour confirmer la résistance et l'étanchéité du balcon et la faisabilité du projet.
Soumettre un dossier complet au syndic afin qu’il soit inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Obtenir l’autorisation de l’assemblée générale, souvent à la majorité qualifiée.
Déposer une déclaration préalable ou un permis de construire selon la surface créée et le PLU.
Informer son assureur et vérifier les garanties de l’entreprise (RC pro et décennale).
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