Les plus-values immobilières, quand on vent un logement, appartement ou maison individuelle, réduisent sensiblement le résultat financier de l'opération. Certaines stratégies légales permettent de les éviter ou de les réduire. Outre les conseils ci-dessus, toute démarche, il est recommandé de consulter un notaire ou un expert-comptable spécialisé en fiscalité immobilière. Ces professionnels pourront vous conseiller sur la meilleure méthode adaptée à votre situation personnelle et aux évolutions législatives.
Bénéficier des exonérations légales
Durée de possession du bien immobilier
Le taux de taxation pour la plus-value immobilière est de 19 %. Au terme de 5 années de possession du bien, l'assiette de plus-value bénéficie d'un abattement annuel de 6% jusqu'à la 21ème année, et de 4% pour la 22ème année (passé la 23ème année de possession, il n'y a plus de plus-value).
Exonération totale ou partielle des plus-values immobilières
• Résidence principale : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, à condition que le bien soit votre résidence principale au moment de la vente.
• Durée de détention : vous êtes exonéré de plus-value après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Première vente d’un bien autre que la résidence principale si vous utilisez le produit de la vente pour acheter ou construire votre résidence principale.
• Petite plus-value si la vente est inférieur à 15 000 €.
Optimisation du prix d’acquisition
• Le calcul de la plus-value tient compte du prix d’achat ou la valeur déclarée lors d’une succession/donation. Il est possible d'augmenter ce prix d’acquisition de manière légale :
– en ajoutant les frais d’acquisition, frais de notaire, droits de mutation notamment, forfaitairement à 7,5 % ou au réel.
– en incluant le coût des travaux, dépenses de rénovation et d’amélioration (hors entretien courant) qui sont déductibles si vous pouvez les les justifier. Au-delà de 5 ans de détention, un forfait de 15 % sera applicable sans justificatifs.
Faire une donation
Avant de vendre un bien, il est possible de le donner à un proche : la donation réinitialise la valeur d’acquisition pour le calcul de la plus-value. Les bénéficiaires paieront la plus-value sur la base de la nouvelle valeur établie par le notaire ou un expert en cas de revente ultérieure.
Transformer le bien en résidence principale
Si cela est possible, et justifiable il intéressant de transformer une résidence secondaire en résidence principale avant la vente pour obtenir une exonération totale des plus-values. Il faut l’occuper effectivement comme résidence principale, lieu de votre foyer fiscal, là où vous avez votre activité professionnelle, l'établissement scolaire de vos enfants, l'immatriculation de votre véhicule, etc.
Apport en société
Il est possible de limiter la taxation en apportant un bien immobilier à une société (SCI, SARL). Les modalités sont techniques et demandent l’accompagnement d’un expert.
Niches fiscales spécifiques
Certaines mesures permettent de réduire les plus-values dans des cas particuliers :
• zones de revitalisation rurale (ZRR).
• cession à des organismes d’utilité publique ou sociaux.
• projets de réhabilitation dans certaines zones.
Attention : les options à prendre supposent de consulter un juriste spécialisé et méritent d'interroger les services de l'Administration fiscale du lieu du bien immobilier.
Taxe foncière : comment la faire baisser?
La taxe foncière va évoluer. La perspective d'une mise à jour des critères d'évaluation de la taxe foncière inquiète beaucoup de propriétaires de bien immobilier. Une mise à jour des valeurs locatives décidée localement risque de la faire flamber l'an prochain. Déjà, en 2025. L'État a décidé d'augmenter de 0.8% les valeurs locatives cadastrales qui servent de base au calcul, pour prendre en compte l'inflation, l'évolution des prix. La taxe foncière, assise sur la valeur locative théorique du bien immobilier est due sur les maisons, appartements, parkings, sol des terrains concernés, etc. aussi bien par les propriétaires que par les usufruitiers. C'est le moment de voir s'il est possible de la faire baisser ou d'en être partiellement ou totalement exonéré.
Par Christian PESSEY, Journaliste de la construction
