Depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. D’ici 2028, ce sera au tour des logements classés F. Si ces mesures visent à améliorer la performance énergétique, elles créent aussi un véritable drame : des milliers de propriétaires se retrouvent avec des logements impossibles à rénover, bloqués sur le marché. "On impose des normes sans tenir compte des réalités du bâti. Beaucoup de propriétaires se retrouvent piégés, avec des maisons ni vendables ni louables.", déclare Sylvain Gruelles, expert en rénovation. Il tire la sonnette d’alarme : "On pousse à la rénovation sans prendre en compte la diversité du bâti. Beaucoup de propriétaires se retrouvent avec des maisons bloquées, ni vendables ni louables."
Trop cher, trop contraignant, ou tout simplement techniquement infaisable : que faire quand son logement devient inadaptable ? Va-t-on créer une nouvelle crise du logement en excluant des biens du marché ?
Des logements techniquement impossibles à rénover
1,5 million de logements en France sont considérés comme des passoires thermiques (source : ONRE), mais tous ne peuvent pas être mis aux normes. Pourquoi ?
Les bâtiments historiques : des contraintes patrimoniales infranchissables
En France, 15 % du parc immobilier se trouve dans des secteurs protégés où les Architectes des Bâtiments de France (ABF) limitent fortement les travaux. Ainsi, un propriétaire d’une maison classée en centre-ville de Bordeaux s’est-il vu refuser l’isolation par l’extérieur pour préserver la façade historique. Résultat : il ne peut pas améliorer son diagnostic énergétique et son bien devient invendable. "On veut rénover, mais on nous l’interdit ! L’isolation par l’intérieur est trop coûteuse et réduit la surface habitable." dit Michel D., propriétaire concerné.
Des coûts disproportionnés par rapport à la valeur du bien
Dans certaines zones rurales, les travaux de rénovation coûtent plus cher que la maison elle-même : par exemple une maison en Dordogne achetée 80.000 € nécessiterait 100.000 € de rénovation pour atteindre un DPE satisfaisant. Un investissement absurde pour un propriétaire modeste. "On nous dit qu’il faut rénover, mais comment faire quand ça coûte une fortune et qu’on n’a pas droit aux aides ?" dit Nathalie L., propriétaire en difficulté.
Incompatibilité technique avec les normes énergétiques
Certains logements ne peuvent tout simplement pas atteindre les critères fixés par les nouvelles lois. Cas fréquents :
- Murs en pierre trop épais, empêchant une isolation efficace.
- Planchers en bois anciens, non compatibles avec des systèmes modernes de chauffage au sol.
- Mauvaise orientation et faible ensoleillement, qui rendent inefficace l’installation de panneaux solaires ou de pompes à chaleur.
"On applique les mêmes critères à une maison du 19ᵉ siècle et à un immeuble moderne. C’est une aberration technique." insiste Sylvain Gruelles.
Des propriétaires ruinés et des logements bloqués
Les conséquences sont désastreuses :
Un marché immobilier sous tension
- Certains biens deviennent invendables : les acheteurs fuient les passoires thermiques à cause des travaux à prévoir.
- D’autres propriétaires sont contraints de brader leur bien jusqu’à -30% pour espérer vendre.
Des milliers de logements interdits à la location
En 2023, 200 000 logements classés G ont été retirés du marché locatif (source : Fnaim). Avec la future interdiction des logements classés F en 2028, ce chiffre pourrait exploser.
Des propriétaires sans solutions
- Refus de financement bancaire : les banques hésitent à prêter pour des biens à faible DPE.
- Pas d’aides adaptées : MaPrimeRénov’ et les aides locales ne couvrent pas toujours les rénovations lourdes.
"J’ai voulu rénover, mais ma banque a refusé le prêt car mon bien ne sera jamais classé mieux que F. Je suis bloqué." dit Paul G., propriétaire en Île-de-France.
Quelles solutions pour sortir de l’impasse ?
Face à cette crise qui s’amplifie, trois mesures d’urgence pourraient être mises en place :
Créer un fonds spécial pour les rénovations complexes
Les aides actuelles sont insuffisantes pour les cas extrêmes. Un fonds d’urgence dédié aux biens inadaptables (bâtiments historiques, zones rurales) permettrait aux propriétaires de rénover sans s’endetter à vie.
Adapter les normes au bâti ancien
Plutôt que d’exiger des performances énergétiques irréalistes, autoriser des rénovations progressives :
- Isolation partielle.
- Chauffage amélioré.
- Bonus pour le maintien des matériaux d’origine (bois, pierre).
Assouplir l’interdiction de location sous conditions
Plutôt qu’un bannissement brutal, permettre aux propriétaires de louer s’ils s’engagent dans un plan de rénovation sur 5 ans avec un suivi obligatoire.
Un besoin urgent d’adaptation des politiques publiques
L’intention derrière la loi est louable : améliorer la performance énergétique et lutter contre le réchauffement climatique. Mais elle oublie un fait majeur : tous les logements ne peuvent pas être mis aux normes de manière réaliste.
Si rien n’est fait, nous risquons un double effet pervers :
- Des logements laissés à l’abandon faute de rentabilité.
- Une crise du logement accrue, avec une offre locative qui diminue.
"Il faut arrêter de mettre tous les logements dans le même moule. Sans mesures adaptées, on court à la catastrophe : un débat doit s’ouvrir sur l’adaptation des normes et des aides aux réalités du terrain ».
Ceci n'est pas un publicité, mais un communiqué de Sylvain Gruelles, validé par la rédaction.
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