La notion de vice caché ne concerne pas que les acquisitions immobilières, quand on découvre un "désordre", une malfaçon ou un dysfonctionnement après avoir acheté une maison ou un appartement. C'est cependant dans ces différents cas que ces problèmes revêtent une importance majeure.
Un "vice" peut être considéré comme un défaut qui peut nuire à la destination d'un bien, du fait de son mauvais fonctionnement et plus généralement de sa dégradation. En matière de construction, par exemple, le maquillage de fissures liées à un RGA (retrait gonflement des argiles) qu'un vendeur, parfaitement au courant de la situation, aurait été caché à un acquéreur, serait considéré comme un vice caché. Il serait pris en compte dès lors qu'il nuit fortement à la destination du bien, qu'il en compromet d'usage et qu'il en diminue sensiblement la valeur ou/et impose des interventions onéreuses. Connu de l'acheteur et maquillé, c'est manifestement un vice caché. Mais, il est à noter que la notion de "connaissance du vice" est appréciée en fonction de l'aptitude du vendeur à l'identifier et à en apprécier l'importance. De même, la responsabilité en sera atténuée si, au contraire, l'acquéreur avait la qualification pour suspecter un risque avant son acquisition et aurait pu supposer celui-ci au moment des visites précédant la vente.
"Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. (Article 1641 du code civil)". Un acquéreur professionnel, ou toute personne ayant des compétence dans le bâtiment évidente, ne pourra pas, par exemple, se prévaloir d'un défaut qu'il aurait plu connaître, compte tenu de ses aptitude professionnelles.
La démarche la plus sûre est de faire constater le défaut par un huissier, aujourd'hui commissaire de justice. Sont impartialité évitera toute contestation ultérieure. Il ne pourra cependant statuer sur la qualité elle-même de vice caché. Seul un expert pourra le faire. Il pourra aussi apprécier les chances d'aboutir dans une procédure d'appel en garantie.
Pour éviter une aggravation de la situation, vous devez prendre les mesures nécessaires pour que le conséquences du vice éventuelles n'aggravent pas la situation alors que vous êtes conscient de sa gravité. Il faut distinguer mesures conservatoires et réparations, ces dernières ne devant être entreprises qu'à l'issue de l'action que vous engagerez éventuellement. En faisant des réparations, vous feriez disparaître la preuve du défaut et éventuellement sa cause et son caractère caché.
Une fois le problème dument constaté, vous avez 2 ans pour engager une procédure. C'est la date de constat qui compte et non celle de la vente. En revanche, l'action est prescrite si elle est engagée plus de 5 ans après la vente. Plus on agit vite après celle-ci et plus on a de chances de soit reconnu un vice caché. Notez que c'est à vous de faire la démonstration du vice caché. Une action peut toujours être engagée dans les 20 ans qui suivent l'acquisition
Il est toujours préférable de s'entendre à l'amiable avec le vendeur, mais si son intention était consciente et malveillante, il y a peu de chances d'y parvenir. Dans ce cas, il faudra assigner le vendeur avec l'assistance d'un avocat spécialié. La première chose à faire est d'informer le vendeur par LR/AR en apportant les preuves nécessaires et éventuellement les expertises et devis de remise en état ou de réparation. Plusieurs solutions sont possibles :
– faire réaliser les travaux aux frais du vendeur (cas très rare mettant fin à l'action) ;
– demander une réduction du prix de vente pour que vous puissiez faire faire les travaux (action estimatoire) ;
– faire annuler la vente et en récupérer le montant (action rédhibitoire), notamment quand le coût des travaux dépassent le prix du bien .
S'il est établi la mauvaise foi caractérisée du vendeur, des dommages et intérêts peuvent être demandés, notamment si le bien, inhabitable, a contraint l'acquéreur à des frais de relogement.
En cas de désaccord (cas le plus probable), il faudra engager une procédure, en commençant par une plainte auprès du tribunal judiciaire ou de proximité.
Dans tous les cas, un recours à un médiateur neutre et qualifié pourra éviter une longue procédure. La partie qui a pris l'initiative de ce recours bénéficiera d'une appréciation favorable aux yeux du tribunal. Dans certains cas, la médiation est obligatoire.
Nota : cet article n'a de valeur qu'informative. Seul un professionnel de justice peut apporter un conseil éclairé.
Article mis à jour le 08/12/2024
Une nouvelle profession judiciaire a vu le jour, qui doit permettre de résoudre nombre de litiges dans les chantiers de rénovation énergétique. L'interview du vice président de la Chambre des Commissaires de justice, Me Régis GRANIER, doit vous éclairer et inciter à faire appel a eux pour éviter ou résoudre les problèmes qui peuvent se poser à l'occasion des travaux. CLIQUEZ ICI L'INTERVIEW DE CHRISTIAN PESSEY
Fissuration des maisons: le retrait gonflement des argiles (RGA)
L'alternance des périodes de sécheresse et de forte pluviosité entraîne un gonflement du terrain suivi d'une rétraction qui fissure les maisons les plus solides construite sur un sol argileux. Le phénomène s'aggrave avec le dérèglement climatique. Quels sont les signes, comment remédier à ce désordre. Les solutions existent mais elles sont souvent très onéreuses. Pour éviter ce genre de désagrément, une étude de sol est désormais obligatoire avant de construire.
Recours en cas de malfaçons après achat
Je viens d'acheter une maison et une véranda a été transformée pour agrandir le salon. une baie vitrée de 5m a été mal posée, elle repose uniquement sur une talonnette en bois et des fissures apparaissent en haut dans la maçonnerie. La baie vitrée semble d'occasion mais l'agrandissement date de 2022. Aucune trace de la pose de la baie vitrée dans le compromis. Le vendeur de la maison est un professionnel de l'immobilier et son entrepreneur qui a réalisé les travaux n'est pas assuré pour la pose de baie vitrée. Aucune décennale n'apparait? Peut on avoir un recours car la baie vitrée est dangereuse. Vincent
Conformité d'un raccordement au tout-à-l'égout
Ma question porte sur un raccordement au tout-à-l'égout. Mes parents ont une résidence secondaire en Seine-et-Marne. Suite au décès de mon père, notre mère par licitation a cédé une partie de la maison à l'un de mes frères. Mon frère l'a aménagé et c'est raccordé tout-à-l'égout en se branchant sur le tuyaux de la maison principale (d'origine) restant à ma mère. Ma mère souhaite vendre la partie restant sauf que mon frère et sa compagne font fuir les éventuels acquéreurs en leur disant que la maison est raccordée sur leur branchement. Provoquant des tensions. Ont-ils raison, n'y a t-il pas un droit de passage? Où peut-on faire un recours afin qu'un nouveau raccordement soit pris en charge par mon frère. Danielle
Les dernieres vidéos maison
Quand faut-il remplacer ses fenêtres de toit ?
Christian PESSEY fait le point sur les signes d'usures qui peuvent pousser au remplacement des fenêtres de toit. En remplaçant vos fenêtre de toit vous ferez des économies de chauffage et vous améliorerez le confort des combles qui en sont équipées.
Installer une pompe à chaleur en conservant sa chaudière : la PAC hybride
La pompe à chaleur peut remplacer une vieille chaudière. Il est possible aussi de combiner une PAC avec l'énergie initialement utilisée (gaz ou fioul) : on parle alors de "pompe à chaleur hybride". Comment ça marche? Est-ce intéressant économiquement? Peut-on bénéficier d'aides comme le CITE? Valérie LAPLAGNE, du Conseil d'Administration de l' AFPAC (Association Française pour les Pompes à Chaleur), répond aux questions de Christian PESSEY, journaliste de la construction, en charge de l'émission LA MAISON DE CHRISTIAN TV sur RÉNO-INFO-MAISON.com et les plateformes de podcast.
Faire des économies d'énergie commence bien entendu par le fait de bien isoler son logement, mais aussi en apprenant à régler correctement le thermostat du ou des appareils de chauffage.
Isolation des parois : la fin des ossatures?
L'innovation réside dans la suppression des ossatures métalliques rendue possible par l’association d’une plaque de plâtre ultra résistante et d'accessoires de pose brevetés. Le système permet de réaliser un doublage des murs intérieurs sans ossature métallique verticale.
Arnaques à la rénovation énergétique : comment les éviter ?
Chauffage, eau chaude, ventilation : Qualit’EnR , l'association qualité énergie renouvelable dresse le portrait des arnaqueurs, des écodélinquants dans le domaine des énergies renouvelables. Des conseils essentiels pour éviter les arnaques.
La maçonnerie est à la base des travaux de construction. Les techniques sont assez simples, mais il faut suivre à la lettre les conseils avisés et ne se lancer dans les travaux qui participent à la solidité du bâti que bien informé. L'outillage est basique et assez peu onéreux.
La rénovation permet de prolonger et d'améliorer la maison. La rénovation énergétique de la maison est à l'ordre du jour : isolation, chauffage, rafraîchissement permettent de mieux vivre et de faire des économies
Le jardin est le complément logique de la maison, comme le sont le balcon, la terrasse et même le logement en général pour y faire pousser des plantes d'intérieur.
Les derniers conseils maison
Les carreaux de ciment, un carrelage très à la mode
Un temps considéré comme démodés, les carreaux de ciment font leur grand retour depuis quelques années en décoration. Leur cachet authentique, leurs couleurs profondes et leurs motifs graphiques séduisent les décorateurs comme les particuliers. Composition, formats, épaisseurs, pose ou encore motifs : tour d’horizon d’un produit qui n’a rien perdu de son caractère.
Chauffage : les appareils à combustible liquide et les chauffages individuels au gaz
Considéré pendant un temps comme un chauffage de pauvre, le poêle à pétrole est revenu au goût du jour grâce à une série de perfectionnements assurant un fonctionnement sûr et sans odeur. Par ailleurs, sous l'appellation " chauffage au gaz ", on regroupe des appareils individuels, mobiles d'appoint alimentés par des bouteilles, mais aussi aujourd'hui les foyers à gaz , alimentés par réseau et pouvant s'insérer dans un foyer de cheminée. Les foyers à éthanol mobiles doivent être avant tout considérés comme des appareils d'appoint décoratifs et d'ambiance.
La marque Candy présente la première machine à laver équipée de trois tambours indépendants dans un seul appareil, permettant de traiter trois lessives différentes en même temps ou indépendamment.
VMC simple flux, VMC double flux, VMI : quel système choisir pour rénover sa maison ?
Rénover une maison implique souvent de revoir la ventilation. Une bonne circulation d’air limite l’humidité et améliore le confort intérieur. Entre VMC simple flux, VMC double flux et VMI, vous pouvez vite hésiter. Chaque solution répond à une logique différente. Voici tous nos conseils pour vous aider à faire un choix éclairé adapté à votre logement et à votre projet de rénovation.
La PAC hybride gaz dans des écoles
Engagée depuis 2021 dans une ambitieuse politique de rénovation énergétique de son parc tertiaire, la Ville de Toulon mise sur l’innovation pour réduire durablement son empreinte carbone. Pour répondre aux exigences du décret tertiaire, qui impose aux entreprises et aux collectivités de réduire la consommation d’énergie de leurs bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m 2 (- 40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050), la municipalité a expérimenté, avec l’appui de GRDF, une pompe à chaleur (PAC) hybride alliant électricité et gaz dans l’école primaire Claude-Debussy. Forte des résultats obtenus après deux saisons de chauffe, la municipalité a lancé un appel d’offres pour équiper cinq autres écoles primaires.
Le confort ultime pour votre chambre
Être à l’aise dans sa chambre est essentiel. La décoration, les couleurs des murs, l’atmosphère participe au confort de ce lieu intime et feutré. Plus encore que ces agréments visuels, c’est l’élément centrale d’une chambre qui détermine son confort, soit le lit ! Ici, nous vous donnons nos conseils pour choisir votre literie en ligne.
Le béton prêt à l'emploi et les bétons pré-dosés
Si vous avez besoin d'un quantité importante de béton vous pouvez vous en faire livrer "prêt à l'emploi", par un camion toupie. À l'inverse, pour de petites qualités, vous pouvez recourir à du béton pré-dosé, en sac de 2 à 30 kg.
Comment repeindre un plafond : enduit et peinture
La rénovation d'un plafond abîmé demande de la patience, de la précision et une et de l'application. La méthode traditionnelle consiste à appliquer un enduit fin et à repeindre ensuite le plafond. Les fissures doivent être rebouchées, il faut faire tomber les éventuelles les écailles de peinture et faire disparaître de possibles irrégularités de surface pour retrouver une surface lisse, prête à être peinte.
