La notion de vice caché ne concerne pas que les acquisitions immobilières, quand on découvre un "désordre", une malfaçon ou un dysfonctionnement après avoir acheté une maison ou un appartement. C'est cependant dans ces différents cas que ces problèmes revêtent une importance majeure.
Un "vice" peut être considéré comme un défaut qui peut nuire à la destination d'un bien, du fait de son mauvais fonctionnement et plus généralement de sa dégradation. En matière de construction, par exemple, le maquillage de fissures liées à un RGA (retrait gonflement des argiles) qu'un vendeur, parfaitement au courant de la situation, aurait été caché à un acquéreur, serait considéré comme un vice caché. Il serait pris en compte dès lors qu'il nuit fortement à la destination du bien, qu'il en compromet d'usage et qu'il en diminue sensiblement la valeur ou/et impose des interventions onéreuses. Connu de l'acheteur et maquillé, c'est manifestement un vice caché. Mais, il est à noter que la notion de "connaissance du vice" est appréciée en fonction de l'aptitude du vendeur à l'identifier et à en apprécier l'importance. De même, la responsabilité en sera atténuée si, au contraire, l'acquéreur avait la qualification pour suspecter un risque avant son acquisition et aurait pu supposer celui-ci au moment des visites précédant la vente.
"Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. (Article 1641 du code civil)". Un acquéreur professionnel, ou toute personne ayant des compétence dans le bâtiment évidente, ne pourra pas, par exemple, se prévaloir d'un défaut qu'il aurait plu connaître, compte tenu de ses aptitude professionnelles.
La démarche la plus sûre est de faire constater le défaut par un huissier, aujourd'hui commissaire de justice. Sont impartialité évitera toute contestation ultérieure. Il ne pourra cependant statuer sur la qualité elle-même de vice caché. Seul un expert pourra le faire. Il pourra aussi apprécier les chances d'aboutir dans une procédure d'appel en garantie.
Pour éviter une aggravation de la situation, vous devez prendre les mesures nécessaires pour que le conséquences du vice éventuelles n'aggravent pas la situation alors que vous êtes conscient de sa gravité. Il faut distinguer mesures conservatoires et réparations, ces dernières ne devant être entreprises qu'à l'issue de l'action que vous engagerez éventuellement. En faisant des réparations, vous feriez disparaître la preuve du défaut et éventuellement sa cause et son caractère caché.
Une fois le problème dument constaté, vous avez 2 ans pour engager une procédure. C'est la date de constat qui compte et non celle de la vente. En revanche, l'action est prescrite si elle est engagée plus de 5 ans après la vente. Plus on agit vite après celle-ci et plus on a de chances de soit reconnu un vice caché. Notez que c'est à vous de faire la démonstration du vice caché. Une action peut toujours être engagée dans les 20 ans qui suivent l'acquisition
Il est toujours préférable de s'entendre à l'amiable avec le vendeur, mais si son intention était consciente et malveillante, il y a peu de chances d'y parvenir. Dans ce cas, il faudra assigner le vendeur avec l'assistance d'un avocat spécialié. La première chose à faire est d'informer le vendeur par LR/AR en apportant les preuves nécessaires et éventuellement les expertises et devis de remise en état ou de réparation. Plusieurs solutions sont possibles :
– faire réaliser les travaux aux frais du vendeur (cas très rare mettant fin à l'action) ;
– demander une réduction du prix de vente pour que vous puissiez faire faire les travaux (action estimatoire) ;
– faire annuler la vente et en récupérer le montant (action rédhibitoire), notamment quand le coût des travaux dépassent le prix du bien .
S'il est établi la mauvaise foi caractérisée du vendeur, des dommages et intérêts peuvent être demandés, notamment si le bien, inhabitable, a contraint l'acquéreur à des frais de relogement.
En cas de désaccord (cas le plus probable), il faudra engager une procédure, en commençant par une plainte auprès du tribunal judiciaire ou de proximité.
Dans tous les cas, un recours à un médiateur neutre et qualifié pourra éviter une longue procédure. La partie qui a pris l'initiative de ce recours bénéficiera d'une appréciation favorable aux yeux du tribunal. Dans certains cas, la médiation est obligatoire.
Nota : cet article n'a de valeur qu'informative. Seul un professionnel de justice peut apporter un conseil éclairé.
Article mis à jour le 08/12/2024
Une nouvelle profession judiciaire a vu le jour, qui doit permettre de résoudre nombre de litiges dans les chantiers de rénovation énergétique. L'interview du vice président de la Chambre des Commissaires de justice, Me Régis GRANIER, doit vous éclairer et inciter à faire appel a eux pour éviter ou résoudre les problèmes qui peuvent se poser à l'occasion des travaux. CLIQUEZ ICI L'INTERVIEW DE CHRISTIAN PESSEY
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Conformité d'un raccordement au tout-à-l'égout
Ma question porte sur un raccordement au tout-à-l'égout. Mes parents ont une résidence secondaire en Seine-et-Marne. Suite au décès de mon père, notre mère par licitation a cédé une partie de la maison à l'un de mes frères. Mon frère l'a aménagé et c'est raccordé tout-à-l'égout en se branchant sur le tuyaux de la maison principale (d'origine) restant à ma mère. Ma mère souhaite vendre la partie restant sauf que mon frère et sa compagne font fuir les éventuels acquéreurs en leur disant que la maison est raccordée sur leur branchement. Provoquant des tensions. Ont-ils raison, n'y a t-il pas un droit de passage? Où peut-on faire un recours afin qu'un nouveau raccordement soit pris en charge par mon frère. Danielle
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La remise en état régulière des volets en bois tient de la corvée. Impossible d’y échapper tous les deux ou trois ans, surtout en site exposé, par exemple au bord de la mer. C’est pourquoi beaucoup préfèrent le PVC, l’aluminium, voire la résine. Néanmoins en travaillant avec méthode, il n'est pas très difficile de rénover les volets bois.
Les différents types de plafonds
Dans les maisons anciennes, les plafonds sont en plâtre sur lattis (bacula). Dans les habitations modernes, ils sont le plus souvent en plaque de plâtre. Si le plancher est à structure bois, les deux types de plafond sont fixés sur les solives qui supportent le plancher de la pièce supérieure. Beaucoup de maisons ont des sols et planchers d’étage en béton : dalle auto-porteuse, mais plus souvent encore plancher en hourdis béton (ou entrevous), posés entre des poutrelles en béton précontraint, des plaques de plâtre assurant la finition du plafond.
Isolation coton certifiée ACERMI
Il existe un isolant biosourcé et durable, en laine de coton, produit par la marque française Buitex, dénommé COTONWOOL. Il est issu des chutes de tissus neufs de l’industrie textile et assure une isolation performante rendant la maison confortable tout en limitant son impact environnemental. Les panneaux isolants bénéficient d'un Avis Technique du CSTB et une certification ACERMI.
Les risques sécuritaires sont de plus en plus importants. Agressions, cambriolages, situation internationale incitent un nombre croissant de particuliers à vouloir créer un espace de vie, une pièce sécurisée dans leur logement, voire un bunker dans son jardin. On parle dès lors de "safe room". Il s'agit de créer un espace de vie provisoire protégé, équipé pour y vivre un certain temps en sécurité mais aussi de pouvoir communiquer avec l'extérieur. Les règles à suivre sont précises.
Dans de nombreuses maison, neuves ou anciennes, le plafond est constitué de plaques de plâtre . C'est un excellent moyen de rénover un plafond difficile à réparer. Bien qu’il soit toujours possible de visser directement des plaques de plâtre sous les solives d’un plancher, la méthode correcte consiste à établir une ossature métallique suspendue aux solives, ossature sur laquelle les plaques de plâtre seront fixées. Cette technique permet en outre d’établir une isolation thermique et phonique avec de la laine minérale. Les plafonds à ossature simple répondent aux nécessités des constructions traditionnelles à plancher en lames ou en panneaux reposant sur des solives. Il existe aussi des suspentes destinées à une fixation entre les hourdis béton ou par vissage sous les dalles en béton.
