La notion de vice caché ne concerne pas que les acquisitions immobilières, quand on découvre un "désordre", une malfaçon ou un dysfonctionnement après avoir acheté une maison ou un appartement. C'est cependant dans ces différents cas que ces problèmes revêtent une importance majeure.
Un "vice" peut être considéré comme un défaut qui peut nuire à la destination d'un bien, du fait de son mauvais fonctionnement et plus généralement de sa dégradation. En matière de construction, par exemple, le maquillage de fissures liées à un RGA (retrait gonflement des argiles) qu'un vendeur, parfaitement au courant de la situation, aurait été caché à un acquéreur, serait considéré comme un vice caché. Il serait pris en compte dès lors qu'il nuit fortement à la destination du bien, qu'il en compromet d'usage et qu'il en diminue sensiblement la valeur ou/et impose des interventions onéreuses. Connu de l'acheteur et maquillé, c'est manifestement un vice caché. Mais, il est à noter que la notion de "connaissance du vice" est appréciée en fonction de l'aptitude du vendeur à l'identifier et à en apprécier l'importance. De même, la responsabilité en sera atténuée si, au contraire, l'acquéreur avait la qualification pour suspecter un risque avant son acquisition et aurait pu supposer celui-ci au moment des visites précédant la vente.
"Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. (Article 1641 du code civil)". Un acquéreur professionnel, ou toute personne ayant des compétence dans le bâtiment évidente, ne pourra pas, par exemple, se prévaloir d'un défaut qu'il aurait plu connaître, compte tenu de ses aptitude professionnelles.
La démarche la plus sûre est de faire constater le défaut par un huissier, aujourd'hui commissaire de justice. Sont impartialité évitera toute contestation ultérieure. Il ne pourra cependant statuer sur la qualité elle-même de vice caché. Seul un expert pourra le faire. Il pourra aussi apprécier les chances d'aboutir dans une procédure d'appel en garantie.
Pour éviter une aggravation de la situation, vous devez prendre les mesures nécessaires pour que le conséquences du vice éventuelles n'aggravent pas la situation alors que vous êtes conscient de sa gravité. Il faut distinguer mesures conservatoires et réparations, ces dernières ne devant être entreprises qu'à l'issue de l'action que vous engagerez éventuellement. En faisant des réparations, vous feriez disparaître la preuve du défaut et éventuellement sa cause et son caractère caché.
Une fois le problème dument constaté, vous avez 2 ans pour engager une procédure. C'est la date de constat qui compte et non celle de la vente. En revanche, l'action est prescrite si elle est engagée plus de 5 ans après la vente. Plus on agit vite après celle-ci et plus on a de chances de soit reconnu un vice caché. Notez que c'est à vous de faire la démonstration du vice caché. Une action peut toujours être engagée dans les 20 ans qui suivent l'acquisition
Il est toujours préférable de s'entendre à l'amiable avec le vendeur, mais si son intention était consciente et malveillante, il y a peu de chances d'y parvenir. Dans ce cas, il faudra assigner le vendeur avec l'assistance d'un avocat spécialié. La première chose à faire est d'informer le vendeur par LR/AR en apportant les preuves nécessaires et éventuellement les expertises et devis de remise en état ou de réparation. Plusieurs solutions sont possibles :
– faire réaliser les travaux aux frais du vendeur (cas très rare mettant fin à l'action) ;
– demander une réduction du prix de vente pour que vous puissiez faire faire les travaux (action estimatoire) ;
– faire annuler la vente et en récupérer le montant (action rédhibitoire), notamment quand le coût des travaux dépassent le prix du bien .
S'il est établi la mauvaise foi caractérisée du vendeur, des dommages et intérêts peuvent être demandés, notamment si le bien, inhabitable, a contraint l'acquéreur à des frais de relogement.
En cas de désaccord (cas le plus probable), il faudra engager une procédure, en commençant par une plainte auprès du tribunal judiciaire ou de proximité.
Dans tous les cas, un recours à un médiateur neutre et qualifié pourra éviter une longue procédure. La partie qui a pris l'initiative de ce recours bénéficiera d'une appréciation favorable aux yeux du tribunal. Dans certains cas, la médiation est obligatoire.
Nota : cet article n'a de valeur qu'informative. Seul un professionnel de justice peut apporter un conseil éclairé.
Article mis à jour le 08/12/2024
Une nouvelle profession judiciaire a vu le jour, qui doit permettre de résoudre nombre de litiges dans les chantiers de rénovation énergétique. L'interview du vice président de la Chambre des Commissaires de justice, Me Régis GRANIER, doit vous éclairer et inciter à faire appel a eux pour éviter ou résoudre les problèmes qui peuvent se poser à l'occasion des travaux. CLIQUEZ ICI L'INTERVIEW DE CHRISTIAN PESSEY
Fissuration des maisons: le retrait gonflement des argiles (RGA)
L'alternance des périodes de sécheresse et de forte pluviosité entraîne un gonflement du terrain suivi d'une rétraction qui fissure les maisons les plus solides construite sur un sol argileux. Le phénomène s'aggrave avec le dérèglement climatique. Quels sont les signes, comment remédier à ce désordre. Les solutions existent mais elles sont souvent très onéreuses. Pour éviter ce genre de désagrément, une étude de sol est désormais obligatoire avant de construire.
Recours en cas de malfaçons après achat
Je viens d'acheter une maison et une véranda a été transformée pour agrandir le salon. une baie vitrée de 5m a été mal posée, elle repose uniquement sur une talonnette en bois et des fissures apparaissent en haut dans la maçonnerie. La baie vitrée semble d'occasion mais l'agrandissement date de 2022. Aucune trace de la pose de la baie vitrée dans le compromis. Le vendeur de la maison est un professionnel de l'immobilier et son entrepreneur qui a réalisé les travaux n'est pas assuré pour la pose de baie vitrée. Aucune décennale n'apparait? Peut on avoir un recours car la baie vitrée est dangereuse. Vincent
Conformité d'un raccordement au tout-à-l'égout
Ma question porte sur un raccordement au tout-à-l'égout. Mes parents ont une résidence secondaire en Seine-et-Marne. Suite au décès de mon père, notre mère par licitation a cédé une partie de la maison à l'un de mes frères. Mon frère l'a aménagé et c'est raccordé tout-à-l'égout en se branchant sur le tuyaux de la maison principale (d'origine) restant à ma mère. Ma mère souhaite vendre la partie restant sauf que mon frère et sa compagne font fuir les éventuels acquéreurs en leur disant que la maison est raccordée sur leur branchement. Provoquant des tensions. Ont-ils raison, n'y a t-il pas un droit de passage? Où peut-on faire un recours afin qu'un nouveau raccordement soit pris en charge par mon frère. Danielle
Les dernieres vidéos maison
Arnaques à la rénovation énergétique : comment les éviter ?
Chauffage, eau chaude, ventilation : Qualit’EnR , l'association qualité énergie renouvelable dresse le portrait des arnaqueurs, des écodélinquants dans le domaine des énergies renouvelables. Des conseils essentiels pour éviter les arnaques.
La maçonnerie est à la base des travaux de construction. Les techniques sont assez simples, mais il faut suivre à la lettre les conseils avisés et ne se lancer dans les travaux qui participent à la solidité du bâti que bien informé. L'outillage est basique et assez peu onéreux.
La rénovation permet de prolonger et d'améliorer la maison. La rénovation énergétique de la maison est à l'ordre du jour : isolation, chauffage, rafraîchissement permettent de mieux vivre et de faire des économies
Le jardin est le complément logique de la maison, comme le sont le balcon, la terrasse et même le logement en général pour y faire pousser des plantes d'intérieur.
Rester le plus longtemps possible chez soi pour bien y vivre sa retraite et y vieillir dans les meilleures conditions, c'est le souhait d'un maximum de personnes, même si les établissements spécialisés sont en grande majorité bien tenus, par des personnels dévoués et attentifs. Mais pour rester chez soit quand on perd de la mobilité, il faut des aménagements, des adaptations qui facilitent la vie. Les conseils manquent souvent pour réaliser des travaux dans le logement, avoir les bonnes informations sur les aides financières, les bons contact pour faire certaines démarches. C'est l'objet de cette rubrique.
PAC hybride gaz : Christian PESSEY témoigne !
Dans cette vidéo, Christian PESSEY fait le point sur la PAC hybride gaz et vous annonce notre future série de reportages consacrée à l'installation de ce système, du raccordement au gaz de ville jusqu'à sa mise en service !
Choisir sa pompe à chaleur hybride gaz : les bons critères
PAC monoblocs, bi-blocs ou réversibles ? Dans cette vidéo, Christian PESSEY vous aides à faire la différence entre les modèles de pompe à chaleur hybride gaz et à trouver les critères qui vous correspondent le mieux.
Se rafraîchir avec une pompe à chaleur hybride gaz
Dans cette vidéo, Christian PESSEY vous explique comment une pompe à chaleur hybride gaz peut devenir un moyen efficace et économique pour rafraîchir la maison !
Les derniers conseils maison
L'entretien des radiateurs de chauffage central
L'entretien des radiateurs de chauffage central doit se faire périodiquement. A la différence de la chaudière ou de la pompe à chaleur (PAC) l n'est pas obligatoire et bien peu de chauffagistes s'en préoccupe lorsqu'il procèdent à la maintenance de celles-ci. À nous, soit de le faire soi-même, soit de missionner le technicien d'entretien.
Comment choisir votre poignée de porte d'entrée ?
Les différents types de poignée de porte se distinguent par la plaque de protection et le système de préhension. Le choix du modèle adapté rehausse l'apparence de la porte. Il reste pratique et fiable au quotidien.
Comment négocier à la baisse le prix d’une maison à vendre ?
L’achat d’une maison représente souvent l’investissement d’une vie. Beaucoup d’acquéreurs pensent qu’un prix affiché reste fixe ; pourtant une marge de négociation existe presque toujours. Pour réussir à obtenir une baisse significative, il faut adopter une stratégie claire, analyser le bien en détail et argumenter avec méthode. Voici comment procéder pour convaincre un vendeur de réduire son prix.
Les besoins en chauffage de la maison
Depuis la crise pétrolière des années 1970, on a pris conscience qu’il n’était pas nécessaire de chauffer les pièces, pendant la journée, à plus de 19 °C. Le problème consiste donc, lorsque l’on souhaite installer un chauffage (qu’il soit individuel ou central), à choisir des appareils qui permettent d’atteindre une température de cet ordre et de l’y maintenir, quelles que soient les conditions climatiques extérieures. De nombreux facteurs sont à prendre en compte pour dialoguer avec votre chauffagiste.
Comment entretenir un volet roulant sans le démonter?
Il faut entretenir un volet roulant régulièrement. On améliore ainsi son confort, sa sécurité et sa longévité. Pas besoin de démonter le caisson pour effectuer la plupart des opérations d’entretien. Avec quelques gestes simples et des produits appropriés, vous réduisez les risques de blocage, limitez l’usure du moteur et gardez une isolation efficace.
Installer une cheminée à foyer ouvert
À un moment où l'utilisation des cheminées à foyer ouvert est menacée d'interdiction dans certaines villes ou métropoles urbaines, il peut paraître surprenant de proposer l'installation d'un tel équipement. La cheminée à foyer ouvert n'est certainement pas le système de chauffage le plus performant. Il faut la considérer comme un chauffage d'appoint et un appareil d'agrément et de confort. On trouve des cheminées à foyer ouvert de tous styles pouvant s’adapter à n’importe quel intérieur, qu’il s’agisse d’installer une cheminée dans une maison ancienne ou moderne, ou de remplacer une vieille cheminée démodée. Les installateurs des différentes marques vous aideront à choisir un modèle adapté à la configuration de votre pièce, à sa décoration et au conduit dont vous disposez.
Comment protéger son jardin des sangliers sans les tuer: conseils pratiques
Les sangliers causent de plus en plus de dégâts dans les potagers, les vergers et même les pelouses. Ces animaux fouillent la terre à la recherche de nourriture, retournent le sol et peuvent anéantir des semaines de travail en une seule nuit. Pourtant, il existe des moyens efficaces pour protéger son jardin des sangliers sans les tuer. Ces solutions respectent la biodiversité et permettent de préserver un équilibre entre les besoins de l’homme et ceux de la faune sauvage.
Comment faire un mur en pierres de pays avec du mortier à la chaux?
La construction d'un mur en pierres de pays, avec du mortier à la chaux, est une façon de donner du caractère à votre jardin tout en respectant les techniques de la maçonnerie traditionnelle. Ont peut construire de la sorte un muret décoratif, un mur de soutènement ou des murs porteurs pour un maison ou une extension ou annexe. Ce type d’ouvrage, à la fois rustique et élégant, associe un matériau local authentique et un liant naturel qui favorise la durabilité. Il est facilement accessible aux amateurs, il demande surtout de la patience et de la rigueur. Son impact carbone est très faible.
